Kentsel Dönüşüm

Türkiye, uzun yıllar boyunca denetimsiz ve plansız yapılaşmanın yapıldığı bir ülke olmuştur. Bunun bedeli ise hem yaşam kalitesinin düşüklüğü hem de yaşam riski olarak ödenmektedir. İşte bu durumun ortadan tamamen kaldırılması için kentsel dönüşüm projeleri hayata geçirilmeye başlanmıştır. Bu dönüşüm ile kentlerin daha yaşanır ve daha güvenilir alanlar olması hedeflenmektedir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; deprem ve benzeri doğal afet riskinin yüksek olduğu kentlerdeki yapıların kontrollü bir şekilde yıkılarak yenilenmesidir. Yapıların yenilenmesinin hem yıkılma riskini ortadan kaldırması hem de orada yaşayanların yaşam kalitesini arttırdığı bilinen bir durumdur. Buradan hareket ile kentsel dönüşüme ilişkin süreçler devlet tarafından desteklenmektedir.

Bu sürece ilişkin yapılan yasal düzenlemeler sayesinde süreç, devlet tarafından finansal olarak desteklenmektedir. Evlerini kentsel dönüşümle yenileyen vatandaşlara devlet tarafından kredi desteği, kira yardımı ve vergi muafiyeti gibi önemli avantajlar sağlanıyor. Bahsedilen avantajlar sayesinde evlerini yenileyen vatandaşlar, yeni evlerine kavuşana kadar finansal açıdan rahat ettirilmeye çalışılıyor.

Kentsel dönüşüm bazen belli bir sayıdaki binayı, bazen de bütün bir bölgeyi kapsayabilir. Eğer bir bina, bu kapsamda yıkılır ve aynı yerine yeniden inşa edilirse, bahsedilen durum yerinde dönüşüm olarak ifade edilir. Yerinde dönüşüm için binanın müstakil olması ve aynı arsa üzerinde yeniden inşa edilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm Yararları Nelerdir?

Kentsel dönüşümün sağlamış olduğu farklı yararlar ve avantajlar vardır. Ancak bunların en başında, binaların daha dayanıklı olmasının sağlanması gelir. Yıllarca kaçak, plansız ve denetimsiz olarak inşa edilen yapılar, başta deprem olmak üzere birçok doğal afete karşı dayanıksızdır. Olası depremlerde çok büyük can kayıplarının yaşanması ise neredeyse kaçınılmazdır. İşte burada yapılan dönüşüm ile bahsedilen riskler ortadan kaldırılmaktadır. Bunun haricindeki yararları ise şu şekilde sıralanabilir:

• Kaçak yapılaşmanın önüne geçerek binaların dayanıklı olmasını sağlamak ve doğal afetlere karşı daha dayanıklı binalar inşa etmek.
• Yaşam alanlarının baştan inşasını sağlamak. Bu kapsamda insanların ihtiyaçları olan parklar, bahçeler, alışveriş merkezleri, otoparklar ve sosyal etkinlik alanları inşa etmek.
• Kullanılan binaların yenilenmesi ve burada yaşayanların daha modern yapılarda yaşamalarının sağlanması.
• Bölgedeki altyapının yenilenmesi ve yeterli hale getirilmesi.
• Kentsel dönüşümden yararlanan yapı sahipleri finansal açıdan güçlenir. Daha değerli ev veya iş yerlerine sahip olurlar.

Buradaki yararlar ve sağlanan avantajların genel olarak modern kentlerin ortaya çıkarılmasına katkı verdiği ifade edilebilir. Kentsel dönüşüm sayesinde evlerinde veya iş yerlerinde daha güvenli bir şekilde kalmakta, zaman geçirmekte ve bu mekanlarda huzurlu bir şekilde yaşayabilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Şartları

İsteyen her yapının kentsel dönüşümden yararlanması söz konusu değildir. Bu özel uygulamadan yararlanılabilmesi için bir takım şartlarının sağlanması gerekir. Bu noktadaki en önemli şartın ise ilgili bölgenin veya yapının risk taşımasıdır.

Riskli alanlarda yer alan yapıları ve riskli olmayan alanlarda bulunmasına rağmen riskli yapılar, kentsel dönüşümden yararlanabilmektedir. Bu hakkı elde eden yapı sahiplerine devlet tarafından destekler verilmekte ve süreci finansal açıdan olabildiğince sorunsuz şekilde geçirmeleri sağlanmaktadır.

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilmesi için yapının riskli olması gerekir. Bu noktada teknik bir değerlendirme yapılır ve binanın insanların yaşaması için uygun olmadığına dair bir karar verilir. Ömrünü tamamlayan, yıkılma tehlikesi bulunan yapıların kentsel dönüşüm kapsamına alındığını söylemek yanlış olmayacaktır.

Hangi Yapılar Kentsel Dönüşüm Kapsamındadır?

Kentsel dönüşüm denildiğinde akla ilk olarak büyük kentler gelir. Ancak uygulamada böyle bir sınırlama olmadığının bilinmesi gerekir. Kentsel dönüşüm sadece İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük kentlerde değil, Türkiye’nin bütün kentlerinde uygulanan bir dönüşüm işlemidir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapıların başında tapusu olan ve yıkılma riski bulunan binalar gelir. Bunun yanında gecekonduların da bu kapsamda olduğu bilinmelidir. Hazine arazisi üzerine gecekondu inşa edenlerin kentsel dönüşümden yararlanması için ilk olarak araziyi hazineden alması gerekiyor. Bu noktadan sonra ise normal prosedürlere göre kentsel dönüşümden yararlanılabilir.

Gecekondulara benzer şekilde kat mülkiyetli ve kat ittifaklı yapıların da bu avantajlardan yararlanması mümkündür.

Kentsel Dönüşüm Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüme ilişkin nasıl ilerleyeceği, aşağıda yer alan maddelerde ifade edilmiştir. Yapılarının depreme karşı riskli olduğunu düşünenler, aşağıdaki adımları izleyerek yapılarını dönüştürebilir:

• Tapu Müdürlüğü ya da belediyelerin bünyesinde bulunan İmar Müdürlüğü’nden ilgili binaya ait mimari projeler (statik) alınır.
• Yapının riskli olduğunun resmi olarak kabulü ancak Bina Deprem Risk Raporu ile mümkündür. Bu raporun alınabilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı lisanslı kuruşlara başvuru yapılması gerekir. Başvuruda yapının tapusu, yapıya ait projeler, nüfus cüzdanı fotokopisi ve Tapu Müdürlüğü’nden alınan Bağımsız Bölüm Listesi’ni gösteren belgenin de sunulması gerekir.
• Yapılan başvurunun ardından lisanslı kuruluş ilgili yapıya gelir ve teknik analiz yapar. Burada yapılan incelemelerin ardından yapılan tespitlere bağlı olarak Deprem Risk Raporu hazırlanır. Söz konusu rapor, kentsel dönüşüm için ilgili yapının uygun olup olmadığını gösterir belgedir.
• Hazırlanan rapor bakanlık bünyesindeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur. İlgili müdürlük raporu inceler ve herhangi bir eksiklik olmaması durumunda raporu onaylar. Eğer buradaki rapora göre ilgili bina riskli ise hemen Tapu Müdürlüğü’ne bir yazı yazılır ve yapıya Riskli şerhi düşülür. İşte bu aşamadan sonra binada bulunan dairelere durum resmi bir yazı ile bildirilir. Bildirimin ardından binadaki kat maliklerinin 60 gün içinde 2/3 çoğunlukla bir karar varması gerekir. Binanın ne zaman, nasıl, kime ve nasıl bir dağılımla yaptırılacağına dair kararın alınması gerekir.
• Binanın yeniden inşa edilmesi için müteahhit şirketle anlaşılır. Benzer durum binanın güçlendirilmesi için de yapılır. Buradan sonra kentsel dönüşüm için anlaşmalı olan bankalara kira veya yapım kredileri için başvuru yapılır. Böylece binanın kontrollü olarak yıkılarak yeniden inşası süreci fiilen başlamış olur.

Kentsel Dönüşümde Sigorta Zorunlu Mu?

Kentsel dönüşüm sürecinde kredi kullanılacak ise sigorta yaptırılmasının zorunlu olduğu ifade edilebilir. Bankaların kendisini garantiye almak için izlemiş olduğu bu yol kapsamında, zorunlu deprem sigortası ve konut sigortası yaptırılmalıdır. Bunların haricinde bazı bankaların hayat sigortasını da zorunlu tuttuğu bilinmektedir. Sigorta yaptırmayanların veya bankaların bu yöndeki taleplerini kabul etmeyenlerin kredi kullanması mümkün değildir. Bankalar bu türden kredi taleplerini onaylamamaktadır.

Bankalar, kredilerle birlikte gerekli olan sigortaları, anlaşmalı sigorta şirketleri üzerinden yaptırmaktadır. Bundan dolayı da kentsel dönüşüm yaptıracak kişilerin ekstradan sigorta şirketleri ile iletişime geçmesine, çoğu zaman ihtiyaç kalmaz.

Yapıların Risk Durumu Nasıl Tespit Edilir?

Kentsel dönüşüm için binaların riskli olması gerekir. Bu noktadaki tespiti, bakanlığın lisans verdiği kuruluşlar yapabilir. Kurumsal mühendislik, mimarlık ve inşaat şirketlerinin bu yönde bir hizmetleri vardır.

İlgili şirketler tarafından binaların ekonomik ömürlerinin tamamlayıp tamamlamadıklarına bakılır. Bunun haricinde ise binalar ağır riskler taşıyorsa bu durumun teknik açıdan tespiti yapılır. Daha sonra burada yapılan çalışmalardan hareketle bir rapor düzenlenir.

Binaların riskli olup olmadıklarının tespitinin yapılması için kat maliklerinden birisi başvuru yapabilir. Böyle bir başvurunun ardından yukarıda bahsedilen süreç işlemeye başlar.

Binası Kentsel Dönüşüme Girenler Ne Yapmalıdır?

Hazırlanan Deprem Risk Raporu ile binası riskli ilan edilenler, kentsel dönüşüm için 60 gün içinde karar almalıdır. Bu karar, Bina Ortak Protokolü olarak isimlendirilen bir belge ile resmileştirilir. Binanın yıkılarak yeniden yapılması için 3/5, binanın güçlendirilmesi için ise 4/5 çoğunluk ile karar alınır.

Protokolde alınan kararın mutlaka bir uzman tarafından hazırlanması gerekir. Öyle ki; %100 oranında dahi bir çoğunluk sağlansa, uzman şartı yine de kaldırılmaz.

Binası kentsel dönüşüme girenlerin 60 günlük süre içinde karar almaması durumunda farklı sorunlar yaşanmaya başlayacaktır. Öncelikle binanın riskli olduğu gerekçesi ile elektrik, doğalgaz ve su gibi hizmetlerin tamamen kesilmesi söz konusu olabilir. Bunun ardından ise riskli binanın çevresi için risk teşkil etmesi nedeniyle yıkılmasına karar verilebilir. Böylesine olumsuzlukların yaşanmaması için 60 gün içerisinde kararın alınması daha doğru olacaktır.

Kentsel Dönüşüme Giren Binalar Nasıl Yeniden Yapılır?

Kentsel dönüşüm ile en fazla merak edilen konulardan birisi, binaların yeniden nasıl yapılacağı ile ilgilidir. Bu noktada genel olarak üç farklı seçenek olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Söz konusu seçenekler ve bunlara ilişkin açıklamalar aşağıda yer almaktadır.

• Yeni binanın eski binadaki kat sayısına sahip olması ve fazladan daire yapılmaması durumunda kat maliklerinin uygun faiz oranına sahip kentsel dönüşüm kredileri kullanması uygun olacaktır. Böylece yeni binanın maliyeti finanse edilmiş olunur.
• Eğer yeni yapılan binanın kat sayısı fazla ise buradan çıkacak fazla daireleri vererek binanın yeniden inşa edilmesi mümkün olacaktır. Kat karşılığı binanın yenilenmesi, burada bahsedildiği gibi yapılır.
• Eğer yeni yapılan binanın kat sayısı fazla, ancak fazla olan daireler binanın toplam maliyeti için yetersiz ise yine kredi yöntemine başvurulur. Alınacak kredi ile eksik olan finansman tamamlanır ve böylece binanın maliyeti karşılanmış olunur.

Burada kat maliklerinin bir müteahhit şirketle anlaşması gerekecektir. Yapılan detaylı anlaşmanın ardından ilgili şirket, yapıyı kontrollü olarak yıkarak yenileyecektir.

Kentsel Dönüşümde Devlet Desteklerinden Nasıl Yararlanılır?

Devlet tarafından kentsel dönüşümün teşvik edilmesi için farklı alanlarda destekler verilmektedir. Bu desteklerin başında yapıların yenilenmesindeki maliyetlerin karşılanması için verilen düşük faizli krediler vardır. Bunun yanında yapılar yeniden inşa edilene kadar kat maliklerinin kira giderlerine destek olunması için kira yardımı yapılır. Böylece sürecin maddi açıdan kat malikleri için olabildiğince sorunsuz geçmesi desteklenmiş olunur.

Devlet tarafından sağlanan bir diğer destek ise bazı harçlara getirilen muafiyettir. Bilindiği gibi yapıların inşasında ve bunlara ilişkin projelendirme süreçlerinde devlete bazı harçların ödenmesi gerekir. İşte bunlardan bazıları, bu süreçte alınmaz. Alınmayan harçlar şu şekildedir:

• Noterde yapılan inşaat yapım sözleşmesi için noter harcı talep edilmez.
• Tapu Müdürlüklerindeki bütün alım-satım ve veraset intikal harçları alınmaz.
• Belediye tarafından talep edilen inşaat yapım ruhsatı ve proje onayı harçları alınmaz.
• Gayrimenkullerin satışında %8 ile %18 oranında olan KDV, kentsel dönüşümün uygulanmış olduğu binalarda sadece %1 oranında alınır.

Devlet tarafından verilen bütün bu destekler sayesinde kentsel dönüşüm sürecinin maliyetleri azaltılmaktadır. Böylece kentsel dönüşümden yararlanarak, binalarını yenileyen kişi sayısı da doğal olarak artacaktır.

Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin en önemli gündem maddelerinden birisidir. Ülkemizin bir deprem kuşağında yer alması, geçmişte plansız ve denetimsiz inşa edilen yapıların ciddi riskler taşımasına neden olmuştur. Bahsedilen durum nedeniyle olası bir depremde ciddi can kaybının yaşanması muhtemeldir. Böylesine olumsuzlukların engellenmesi için riskli binaların hızlı bir şekilde yenilenmesi gerekir. Bu alanda vermiş olduğumuz hizmetlerden yararlanmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.